事件發生於2016年6月21日，位於九龍灣淘大工業村的時昌迷你倉發生四級大火，令兩名消防員殉職和多人受傷。大火焚燒歷時108小時，亦超越1970年焚燒約72小時的葵涌盈豐酒房工業大廈5級大火，成為香港歷來工業大廈焚燒最長的火警。事件引發公眾關注，迷你倉監管和舊式工廈消防安全，乃至消防員待遇等問題。
位於大廈3樓的當日上午近11時突然起火，消防員隨即接報到場，但現場有200多個上鎖的迷你倉，間隔錯縱複雜，而且工廈未有安裝灑水器，加上通道狹窄，令火場非常高溫和充斥大量濃煙，救火難度大增。中午12時14分，火警升為三級，並開始疏散工廈內最少6人，警方先後封閉附近數條道路，交通嚴重擠塞。直到晚上7時，火勢仍未受控，消防升起兩條雲梯，打破外牆廣告板射水灌救和降溫，火警升為四級。晚上8時10分，失去聯絡的高級消防隊長張耀升被同袍救出，但當時已失去知覺，延至晚上9時54分不治，成為事件第一位殉職消防員。同時首次傳出有消防員因不滿而毆打長官。晚上10時20分，火勢由3樓蔓延至4樓。
火勢翌日仍未受控，但火場仍冒出大量濃煙，而且溫度極高，消防員只能維持射水降溫，但高溫影響大廈的混凝土結構，大廈外牆出現滲水和龜裂，而且有市民和附近居民均指，現場有濃烈燒焦異味。22日晚上，附近老人院有長者不適送院。
6月23日，風向由偏南轉為偏北，濃煙向不同方向擴散，大廈牆身出現裂紋，而且有批盪剝落及傾斜的情況，但政府代表指大廈結構未出現問題。同日中午消防處改變策略，由防衛式改為進攻式。雖然有記者發現，附近有城巴停泊，城巴亦證實是政府租用，但政府否認有計劃疏散。直到7時多，再有3名消防員送院，其中消防隊目許志傑陷入昏迷至晚上9時10分證實不治，成為第2名殉職消防員。外間輿論開始質疑，現場未有人被困之下，消防員是否有必要「送死」，但消防處處長黎文軒表示，不會希望同袍犧牲，惟消防處要保障市民生命財產，不可能「容許大廈一路燒」，語畢更一度哽咽。因應有環保團體測量空氣污染水平並發現嚴重超標，民間開始呼籲附近居民自行疏散。晚上教育局宣布，附近學校宣布停課一日。
6月24日，消防處指滅火進度符合預期，惟現場結構安全仍然成疑。從紀律部隊人員總工會提供的圖片可見，牆壁出現剝落現象，用以間隔的鐵皮燒至變形，工會形容是「香港有史以來最困難的火場」。另外，有傳以往負責統籌疏散的民政事務局，其局長劉江華推卸疏散統籌責任，認為應由保安局負責，但之後劉江華否認。有電召貨van和酒店義助居民疏散及提供房間暫住。
6月25日，經過連日撲救，消防處上午指4樓火勢已受控。下午6時，消防表示3樓所有倉庫已悉數爆破，並開始撤走雲梯。晚上11時，火勢大致救熄，消防處開始停止動員，並翻出雜物射水降溫，以免死灰復燃。調查工作亦正式開始。
是次政府應變速度不如以往，消息發佈較緩慢，政府新聞稿更懷疑用上消防內部分區而引起誤會，指大火位於「牛池灣」而非「九龍灣」，令網民更不滿。坊間質疑，政府遲遲未有疏散附近居民，所有事情都需要民間自發。有人形容香港已陷入「無政府狀態」。
此外，多個傳媒曾訪問前線消防員，受訪者不約而同質疑高層指揮出錯，惟消防處的文化不同於其他紀律部隊，高層一般都是「紅褲子」出身，文官出身較少，不會「外行人管內行人」，故外間矛頭太多指向消防處之上的保安局，乃至整個特區政府，質疑他們把責任推到消防處之上。
保安局因應大火宣佈，將會盡快巡查全港迷你倉，並會研究修例規管。
大火亦出現一小插曲，民建聯數名區議員到場視察時合照，香港眾志成員亦發起向消防員送水，但兩者都被批評是「做show」和阻礙救援工作。亦有不少市民自發送物資，但同樣被批阻礙救援，消防方面則強調物資足夠，呼籲毋須再送物資。有泛民議員亦被「翻舊帳」，指曾提出削減消防預算，惟他們澄清，只是希望提出討論，而所有修訂一般「只可減不可加」。
時任消防處處長黎文軒大火後不久退休，臨別之際亦指今場大火是其37年消防生涯中，一場難忘的大火。他特別提到，撲救期間有不少流言在Whatsapp和網上出現，情況前所未見。他更表示，曾在巡視火場後，剛步出大廈時收到短訊，指大廈已經倒塌。他認為，流言影響到前線消防的軍心，故特別要求在場指揮官與他一同進入火場，以顯示消防上下「一條心」。
總括而言，事件引發以下問題：
1.迷你倉保險問題，租戶需要自行購買保險，今次事件的事主相信有機會得不到賠償，對租戶的保障是否足夠？
2.迷你倉及舊式工廈消防安全監管問題，是次大火的迷你倉，完全符合《消防條例》要求，但因為未有灑水系統，令火勢一發不可收拾，結果成為「香港有史以來最困難的火場」，是否有必要針對迷你倉，提高安全要求？消防處方面，目前只有消防隊長或以上級別人員才有巡查執法權，惟他們既要負責前線，又要負責巡查和相關文書工作，分身不暇。是否有必要將執法權下放至普通消防員，或聘請文職人員負責巡查？
3.消防員出生入死，惟薪酬卻遜於其他紀律部隊（特別是警隊），是否應該與各個紀律部隊「睇齊」？有「黃金戰衣」之稱的新防火衣，又被指是造成消防員熱衰竭的元兇，是否意味裝備有改善空間？
