【書叢】
嘉賓：張天秀（香港大學商學院客席助理敎授）
主題：日本買樓
主持：鍾溥敏
香港樓價持續高企，一般打工仔都嘆上車困難，但近年就興起一股到日本買樓的熱潮，只需40萬港元便可在東京購買一個200呎單位，非常吸引，置業夢不再是夢，但投資外地物業當然有很多需要注意的地方，剛在四月出版的《去日本買樓》，有投資日本物業的詳盡分析及最新資訊。
作者張天秀指，日本的樓價過往都在低位，買樓風氣不盛行，流動性低，二手市場較淡靜，但兩年前氣氛開始回暖，近這半年更多了中國、台灣及香港人到日本買樓，位置好而金額小的單位即成搶手貨。40萬一個200呎單位，這個驚天價真的存在，這個市場水平價錢令很多人蜂擁至日本置業。如果是一線第二級城市如大阪及福岡，更只需30萬，有當地的地產代理透露經他轉售的樓宇，去年一年內就有200間。
投資東京中野區最穩陣
回報最有保證的非東京莫屬，東京是商業區，有大量從日本各地來工作或上學的人，租客水準高，而且大部分是開放式及一房，實用面積約200呎的單位，容易租出，故此租務比較活躍，中野區更是買賣熱門選擇。東京也是旅遊區，基建及發展較好，另受惠於奧運，樓宇的需求較多而且波幅低，尤其是近山手線的地區，樓價水平60至80萬左右略昂貴，但相比香港仍然平一大截。
詳閱樓盤紙 留意必要開支
張天秀建議有興趣人士，必須先了解日本23區，另外要留意回報率，很多時候，地產代理聲稱的回報率可達9厘，但並非淨回報率，須仔細讀樓盤紙，是否包含其他必要開支如大廈維修保養費、管理費、稅項等，避免被誤導。張又提醒，大多數連租約出售的單位，較為優質。
投資非投機 最少持貨五年
由於當地政府對短期放售的物業，會收取較高的稅額，故只能視為投資而非投機，預算最少持貨五年，並視為一個長期而穩定的租務回報，還可享正常的樓價升幅，日圓又正處於低位。
日圓滙率下跌對投資會否構成隱憂？張天秀指，日本大部份原材料需要進口，若日圓滙率再跌會對經濟構成壓力，日本首相安倍晉三的安倍經濟學，希望令進口通脹帶動日本整體的貨幣水平，滙率再跌的空間有限，預計不會跌穿130，又或可以三招對沖日圓下跌風險：借日圓置業、買日本股票及沽空日圓。張又重申，投資要看風險及回報，兩者相比起香港都較好。
大單位樓價升幅高租值低
大單位的市場需求又如何呢? 張指大單位約800至1000呎，多在代官山地區，小家庭居住，售價約為300萬港幣，可作七成按揭，價錢吸引，樓價升幅高，但租值就相對較低，約有2至3厘，租務回報較遜，大單位及小單位各有千秋，要視乎投資者的投資策略及取向。他自己亦十分喜愛該區，地點清幽、規劃完善，若重視樓價升幅，也不失為一選擇。
日本常有地震，都是買樓要考慮的風險之一，萬一有意外，業主會否血本無歸? 張解釋，一般有保險，保險保額若是樓價一至兩成，而且日本樓宇的防震度高，風險不如想像中大。最後，他還給了一個沒甚麼人知道的提示，若以公司名義在日本購買100至200萬樓，就可得到市民資格，享到市民身份的福利，很多人也為此安排子女在當地升學。
撰文：鍾溥敏
作者：張天秀、梁敏
出版社：一丁文化
定價：$88.00
