主持：李愷澄、黎貴容、梁曉晴、鄺恩慰、何思穎、汪綽瑤
[文字版]
香港地少人多，為了配合城市發展步伐，及在僅有的市區土地釋出更多住宅面積，重建舊區似乎是必然的選擇。土瓜灣是舊樓雲集之地，不少樓宇已經有超過50年樓齡，而且日久失修，居住環境欠佳，令不少業主有意欲出售單位套現。加上沙中線將途徑該區，交通便利提升了該區的發展潛力，吸引不少私人發展商收購。雖然有人想買、有人想賣，但大部分私人發展商和政府的收購計劃都停滯不前，究竟原因何在呢？
了解土瓜灣的重建進度緩慢的原因之前，不妨先深入看看為什麼有重建需要。
第一個重建原因是土瓜灣舊樓的居住環境惡劣，需要儘快改善。
土瓜灣屬於九龍城區，區內有超過1,000棟樓齡超過50年的舊樓，佔全港舊樓總數的四分之一。土瓜灣五街、十三街、啟明街、環字八街等，都是為人熟悉的舊樓區。根據市建局的樓宇狀況檢查，這些舊樓大部分都失修或有明顯失修的情況，包括鋼筋外露、外牆剝落等，顯示一些舊樓有明顯的結構性危險，住在土瓜灣區超過三十年的居民更有切身的體會。
[陳生] 八幾年過嚟呢度住，買埋樓咁樣，(咁就一路住到而家喇?) 一路住到而家三十幾年。
[陳生] 其實有好多舊區呢，居住嘅環境呀、好多N無嗰啲大廈啦，無街燈，無鐵閘，無信箱，係咪先？而家咩年代呀？當然個個都想扌禁個冧把返屋企啦。即係咁樣囉。其實重建係必須嘅。
[琴姐] (住咗幾耐?)三十幾年囉
[琴姐] 你唔好話呀，你叫政府呀，有一個問題呀，你嚟睇下我哋個天井呀，如果你睇到個天井呀，如果天熱或者咩時候，你嚟巡一巡個天井呀，啲衛生呀，根本上講老實，唔發病就假。 好犀利呀啲老鼠曱甴，真係臭到呀如果熱天好似六七八月嗰時呀，直情臭到呢「淵」架。
第二個重建原因是可以幫助小業主解決經濟問題，包括不用負擔高昂的維修費用。
土瓜灣舊樓的居住環境惡劣，原因和樓宇失修有一定關係。因此，政府就失修情況，向業主發出各式各樣的法定命令，要求業主修葺樓宇外牆、消防、天台等設施，需要業主自費，費用往往要大約4至6萬元。這些舊樓的業主，大部分是長者或有經濟困難的人士，他們難以負擔這筆費用，因而希望出售單位套現，再買其他單位自住或出租。如果成功重建的話，某程度上都幫到小業主。
[琴姐] 消防令啦，同埋好多嗰啲…哎呀總之我就覺得真係好頭痛呀，幾十百種令呀!
(維修費?)負擔唔起呀？咁呀…都好困難呀，都頭痕架！
(維修方面都好煩?)煩架，好多老人家都煩架，唔係我一個煩架，都係煩架！
係呀，我真係寧願收筆錢我唔要維修呀，講老實嗰句呀！
除了業主的需求外，土瓜灣的發展潛力成為第三個重建原因。
土瓜灣區以舊樓為主，這些舊樓多數只有4至14層，可容納的住戶不多。倘若重建土瓜灣，會釋出更多地方興建住宅單位，解決住屋需求。
事實上，近年土地供應緊張，私人發展商傾向 向已經批出但仍未動工的「熟地」埋手，收購舊樓。加上港鐵沙中線會途經土瓜灣區，該區交通會更加方便，增加發展商收購土瓜灣區舊樓的意欲，大型發展商如恆地、長實，及中小型發展商九龍建業、中國海外等，都在該區進行收購。
其中都有成功發展的例子，以恆地的收購項目為例，2013年恆地成功統一馬頭圍道196至202號業權，屋宇署批出建築圖則顯示，地盤建成後將會是樓高26層的商住項目，提供約36，525平方呎住宅樓面，及4，874平方呎非住宅樓面。由此可見，重建後能夠提供更多住宅單位，善用市區的土地。不過，雖然收購項目能紓緩舊樓業主的經濟壓力，改善他們的居住環境，而業主亦表示願意出售物業，但私營和公營的收購項目都經常觸礁。
市建局先後推出業主需求主導重建計劃及促進者先導計劃，在需求主導重建計劃中，只要有八成業權同意，市建局就會開展重建項目，並採用相關的收購、補償及安置政策。涉及土瓜灣的需求主導重建項目有兩項，分別是啟明街和土瓜灣道。啟明街重建項目的工程已經在2013年12月順利展開。不過，有關土瓜灣道的項目就沒有這麼順利。項目涉及土瓜灣道68A至70C雙數號的舊樓，一共有7個街號，影響129個業權持有者。市建局在2014年6月宣佈進行收購，但收購限期屆滿前，只有68.51%業權接受收購，達不到八成業主同意收購的門檻，市建局最終宣佈不會落實有關項目。
而促進者先導計劃中，市建局針對協助不屬於市建局項目範圍的失修樓宇，只要集合五成的業權，就可申請市建局提供的專業顧問或中介服務，再展開聯合出售。由於市建局只是「促進者」的角色，所以不會主動收購業權，亦不會承擔起安置業主的責任，業主須自行處理自己的居住問題。不過，土瓜灣的收購項目經常因為得不到足夠業權支持而擱置。
其中一個失敗的原因是：自住業主出售物業的價錢較出租業主的高，令出租業主不滿，不參加公營收購項目。在啟明街收購項目中，自住業主能以11,000元呎價出售單位，而出租業主只能以這個價錢的七成，即8,100元的呎價，出售單位，其餘三成樓價是租客的賠償。出租業主認為該政策不公平。
[周婆婆ー租戶減3成]
點解市建局要畀出租嘅扣起佢呢?(扣起你3成)係唔啱，扣左三成係唔啱囉。
[周婆婆ー很多租戶沒有簽呀]
我知道有好多出租戶唔簽畀市建局嘅，譬如私人發展商佢有簽，因為私人發展商俾既價錢個個都係咁多，咁就有人簽畀私人發展商，出租戶唔簽畀市建局因為佢唔公道、唔公道，一啲又畀萬鬆啲，一啲又畀人七成，咁嗰啲錢又點呀?
[陳生]唔係賺與蝕嘅問題，係你令到人哋舒服就會…公平就得架喇，社會最主要講公平吖嘛。
雖然公營收購項目中的收購價有爭議的地方，但無可否認仍然是相對吸引的樓價，無論自住還是出租業主，都可以用較市值高的價錢出售單位，不過就帶出市建局處理重建時的資金問題。由於市建局是自負盈虧，僅得約200億元運作，又要收購又要發展，資金不足以作大規模重建，只可以選擇性去進行一些收購計劃。
無綫新聞的節目《講清講楚》在2014年12月初訪問了市建局行政總監譚小瑩，她回應了現時重建的情況，並指市建局出現虧蝕，原因與市場有關。
[譚小瑩]其實重建的項目係好多，如果真係要動用公帑同公權收樓，應該目標係重建一啲最後重建之後對於成個社會有更大的利益為前提。
[譚小瑩] 點解我哋會蝕呢?因為我哋比較高價買返嚟吸，今個市睇返呢，未來幾年嘅樓價，相信發展商係睇得比較保守，所以當我哋招標時候，睇返發展商嘅出標價都係比較保守，我哋見到係一直係咁跌。係咁嘅情況下時，我哋無辦法去拎返成本時，喺我哋賬簿上就係一個虧蝕啦。
至於私人發展商的收購計劃，收購價比公營收購項目低，不少自住業主都保持觀望態度，土瓜灣區議員潘志文表示，出租業主普遍支持私營收購，認為出售的樓價會較市建局項目「打七折」的樓價高。例如私人發展商田生地產，在土瓜灣環字街進行收購，以呎價9000元向業主提出併購計劃，但在2014年12月28日的限期前，尚未獲得八成業主參與，唯有延期至今年1月28日，看得出不同業主之間出現的矛盾。
[潘志文] 出租業主固然之係好想有嗰個私營發展商嚟收購，因為佢起碼喺心理上覺得達到嗰個收購價，係每一個業主都係一致嘅(11:22)，咁呢個係出租業主嘅願望，咁所以出租業主就比較接受嗰個私營發展商嗰個收購架。
不過，由於土瓜灣部分舊樓已經被發展商個別收購，令原本一整塊的土地被「拆散」，影響規劃的完整性，降低其他發展商的收購意欲。
[潘志文] 事實上大家都知道呢，有幾眼釘喺度架喇，呢幾眼釘亦都要係喺度，咁如果其他私營發展商落嚟呢，應該講係可以講係無辦法搞掂呢幾眼釘。咁能夠搞掂呢幾眼釘嘅呢，可能就淨返田生啦，咁即係話，你哋嘅選擇就好少喇，喺私營發展商嗰邊呢，選擇就少咗好多，因為都比人「呀」住咗個地盤。
重建舊區有其迫切性，但在不同的方案下，不同的持份者未能達到共識，令到大部分私營和公營的收購計劃都停滯不前。重建舊區涉及多方面利益，如何平衡公眾利益和私人利益，如何達致公平，收購政策還需繼續檢討和改善，才能有效利用市區土地，配合城市發展。
